Представим, что у вас есть 10–15 млн рублей, которые вы хотите вложить в недвижимость и получать регулярный доход.
Самый привычный вариант — купить квартиру и сдавать ее.
Но сегодня у частного инвестора есть и другой формат: приобрести гостиничный номер в профессионально управляемом отеле и получать доход от его работы.
В обоих случаях вы инвестируете в недвижимость.
Но экономика и ваше участие в процессе совершенно разные.
Разберемся.
Самый привычный вариант — купить квартиру и сдавать ее.
Но сегодня у частного инвестора есть и другой формат: приобрести гостиничный номер в профессионально управляемом отеле и получать доход от его работы.
В обоих случаях вы инвестируете в недвижимость.
Но экономика и ваше участие в процессе совершенно разные.
Разберемся.
Квартира: понятный сценарий, который знают почти все
Допустим, инвестор покупает квартиру за 12 млн рублей.
После этого ее необходимо подготовить к аренде: сделать или обновить ремонт, купить мебель и технику, разместить объявление, найти арендатора.
Дальше начинается эксплуатация.
Если арендатор живет несколько лет и аккуратно платит — прекрасно.
Но бывают простои, смена жильцов, ремонт техники, коммунальные платежи, необходимость снова проводить показы.
Поэтому арендная ставка — еще не доход инвестора.
Ошибка, которую я постоянно вижу:
Инвестор говорит:
После этого ее необходимо подготовить к аренде: сделать или обновить ремонт, купить мебель и технику, разместить объявление, найти арендатора.
Дальше начинается эксплуатация.
Если арендатор живет несколько лет и аккуратно платит — прекрасно.
Но бывают простои, смена жильцов, ремонт техники, коммунальные платежи, необходимость снова проводить показы.
Поэтому арендная ставка — еще не доход инвестора.
Ошибка, которую я постоянно вижу:
Инвестор говорит:
«Квартира стоит 12 млн, я сдаю ее за 80 тысяч рублей. Значит, моя доходность — 8%».
80 000 × 12 = 960 000 рублей.
960 000 / 12 000 000 = 8%.
Математически все правильно.
Инвестиционно — нет.
Из полученных денег необходимо вычесть расходы собственника, налоги, возможные простои, ремонт и другие затраты.
Кроме того, если квартира требует первоначальных вложений в ремонт и комплектацию, их тоже необходимо включить в стоимость инвестиции.
Поэтому инвестору всегда нужно считать чистую доходность, а не просто делить годовую аренду на цену квартиры.
Кроме того, если квартира требует первоначальных вложений в ремонт и комплектацию, их тоже необходимо включить в стоимость инвестиции.
Поэтому инвестору всегда нужно считать чистую доходность, а не просто делить годовую аренду на цену квартиры.
А что происходит с гостиничным номером?
Здесь модель другая: Инвестор приобретает недвижимость, но самостоятельно искать человека, который будет в ней жить, ему не нужно.
Этим занимается гостиничный оператор.
Его задача — превратить объект в работающий гостиничный бизнес:
привлекать гостей, управлять бронированиями, обеспечивать загрузку, менять стоимость проживания в зависимости от спроса, заниматься сервисом, уборкой и эксплуатацией.
Поэтому собственник гостиничного номера получает совершенно другую модель владения.
У него есть недвижимость, но нет необходимости самостоятельно заниматься каждым гостем.
Этим занимается гостиничный оператор.
Его задача — превратить объект в работающий гостиничный бизнес:
привлекать гостей, управлять бронированиями, обеспечивать загрузку, менять стоимость проживания в зависимости от спроса, заниматься сервисом, уборкой и эксплуатацией.
Поэтому собственник гостиничного номера получает совершенно другую модель владения.
У него есть недвижимость, но нет необходимости самостоятельно заниматься каждым гостем.
Одно принципиальное различие
У квартиры обычно есть один арендатор и одна фиксированная арендная ставка.
У гостиницы — постоянно меняющийся поток гостей, а стоимость проживания может зависеть от сезона, дня недели, мероприятий в городе и текущего спроса.
Поэтому доход гостиничного объекта зависит прежде всего от двух показателей:
загрузки × средней стоимости проживания.
И вот здесь начинается самое интересное.
Если оператор умеет эффективно управлять этими двумя показателями, экономика гостиничной недвижимости может отличаться от классической долгосрочной аренды.
Но работает и обратное правило: слабая загрузка или неправильно рассчитанная стоимость проживания напрямую влияют на результат собственника.
Поэтому при покупке гостиничного номера качество оператора становится одним из ключевых факторов инвестиции.
У гостиницы — постоянно меняющийся поток гостей, а стоимость проживания может зависеть от сезона, дня недели, мероприятий в городе и текущего спроса.
Поэтому доход гостиничного объекта зависит прежде всего от двух показателей:
загрузки × средней стоимости проживания.
И вот здесь начинается самое интересное.
Если оператор умеет эффективно управлять этими двумя показателями, экономика гостиничной недвижимости может отличаться от классической долгосрочной аренды.
Но работает и обратное правило: слабая загрузка или неправильно рассчитанная стоимость проживания напрямую влияют на результат собственника.
Поэтому при покупке гостиничного номера качество оператора становится одним из ключевых факторов инвестиции.
Квартира VS гостиничный номер
Именно последнюю строчку я считаю особенно важной.
В гостиничную недвижимость инвестор фактически инвестирует одновременно в квадратные метры и в качество управления ими.
А что с доходностью?
Здесь я намеренно не буду писать универсальную цифру вроде «гостиница приносит X%, а квартира Y%».
Так сравнивать инвестиции неправильно.
Нужно брать два конкретных объекта одинаковой стоимости и считать их в одинаковых условиях.
Например, при капитале 12 млн рублей:
В гостиничную недвижимость инвестор фактически инвестирует одновременно в квадратные метры и в качество управления ими.
А что с доходностью?
Здесь я намеренно не буду писать универсальную цифру вроде «гостиница приносит X%, а квартира Y%».
Так сравнивать инвестиции неправильно.
Нужно брать два конкретных объекта одинаковой стоимости и считать их в одинаковых условиях.
Например, при капитале 12 млн рублей:
- сколько стоит покупка;
- какие дополнительные вложения потребуются;
- какой прогнозируется валовый доход;
- какие расходы несет собственник;
- сколько остается чистыми;
- какова загрузка;
- кто управляет объектом;
- и что происходит с экономикой при негативном сценарии.
Разберем на примере Москвы
В Москве сейчас появляются проекты, где гостиничные номера изначально продаются частным инвесторам.
Один из таких объектов — четырехзвездочный комьюнити-отель «Варшавские ворота» на Варшавском шоссе.
В данном случае инвестор приобретает номер, а эксплуатация объекта строится через профессиональное гостиничное управление.
И вот здесь я бы смотрела не на красивую цифру доходности в презентации.
Я бы запросила и изучила:
Потому что именно эти параметры показывают реальную инвестиционную модель.
Один из таких объектов — четырехзвездочный комьюнити-отель «Варшавские ворота» на Варшавском шоссе.
В данном случае инвестор приобретает номер, а эксплуатация объекта строится через профессиональное гостиничное управление.
И вот здесь я бы смотрела не на красивую цифру доходности в презентации.
Я бы запросила и изучила:
- прогноз загрузки отеля;
- среднюю стоимость номера;
- структуру расходов;
- условия договора с оператором;
- срок управления;
- порядок распределения дохода;
- сценарий при загрузке ниже прогнозной.
Потому что именно эти параметры показывают реальную инвестиционную модель.
Кому я бы скорее посоветовала рассматривать квартиру?
Тому, кто хочет самостоятельно контролировать объект.
Кто допускает возможность жить в квартире самому, передать ее детям или в будущем изменить способ использования.
И кому нормально заниматься арендой самостоятельно либо нанять управляющего.
Кто допускает возможность жить в квартире самому, передать ее детям или в будущем изменить способ использования.
И кому нормально заниматься арендой самостоятельно либо нанять управляющего.
А кому может быть интереснее гостиничный номер?
Инвестору, который прежде всего рассматривает недвижимость как финансовый актив.
Ему не принципиально самому пользоваться объектом.
Он хочет максимально дистанцироваться от операционной деятельности и передать управление профессиональной команде.
И готов анализировать не только квадратные метры, но и финансовую модель гостиничного бизнеса.
Ему не принципиально самому пользоваться объектом.
Он хочет максимально дистанцироваться от операционной деятельности и передать управление профессиональной команде.
И готов анализировать не только квадратные метры, но и финансовую модель гостиничного бизнеса.
Главный вывод
Я больше 20 лет работаю с недвижимостью и считаю, что вопрос:
«Что выгоднее — квартира или гостиничный номер?»
изначально поставлен немного неправильно.
Правильный вопрос другой:
«Что выгоднее — квартира или гостиничный номер?»
изначально поставлен немного неправильно.
Правильный вопрос другой:
«Какой чистый доход я получу на вложенный капитал и сколько моего собственного времени потребуется для его получения?»
Потому что две инвестиции стоимостью по 12 млн рублей могут приносить совершенно разный результат.
И процент доходности — далеко не единственный критерий.
В следующем материале я возьму конкретный бюджет и покажу на цифрах, сколько потенциально может приносить гостиничный номер в Москве, из чего складывается доход и какие расходы инвесторы часто забывают учитывать.
И процент доходности — далеко не единственный критерий.
В следующем материале я возьму конкретный бюджет и покажу на цифрах, сколько потенциально может приносить гостиничный номер в Москве, из чего складывается доход и какие расходы инвесторы часто забывают учитывать.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
